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人口高齡化養生村成建商新風潮	2015/08/08發佈
臺灣自1993年步入高齡化社會後，人口老化的速度也越來越快，預估到2025年每五人中就有一位老人，各大財團看準銀髮商機，都有意投入老人住宅市場。專家表示，新壽此次在板橋市區推出的養生宅，已顛覆過去好山好水的養生存模式，能否成功帶動風潮還得視市場反應。人口高齡化養生村成建商新風潮信義全球資產表示，過去市場經驗，老人住宅卻往往都有叫好不叫座的情形，此次新壽大舉投入養老市場，搭上複合開發的熱潮，創新性的複合設計及市中心的地理位置，能否翻轉臺灣養生村市場值得期待。 1996年潤泰集團推出潤福新象，主打背山面海無敵景觀及完善的照護設施環境，入住率始終都有95%以上，已算經營的相當成功；反觀戶數量體大，且設備更新的長庚養生村，雖搭配長庚醫療資源，入住率卻無法與潤福新象相比，不過長庚養生村吸引許多華僑銀髮族定居，歸國華僑就佔住戶四成，可能與相對便宜的保證金有很大關係；中瑞吾居則是今年剛推出的養生住宅，經營模式及地理位置皆與潤福新象相似，但創新高的入住保證金1500~2500萬有待市場考驗。如何讓養生村能更快獲利仍是課題，聖恩集團以度假村結合養生權契約方式經營老人住宅，並結合國寶集團販售生前契約，龍巖集團亦曾傳出有意投入銀髮住宅市場，可證向前整合也是業者思考方向。新壽養生村基地位於交通便捷的捷運板橋站和捷運新埔站間，搭上最近熱門的複合式開發，新壽興建的三棟建築，將以養生村搭配旅館、商場開發，區位上亦與傳統位於郊區、有好山好水好風景的老人住宅有相當大的差異，已脫離傳統經營老人住宅的模式，戶數部分規畫中型規模約300戶，與潤福新象相似，再輔以集團旗下醫療資源，並研擬年金保險實物支付結合養生村。此次創新性的規畫，喊出1500萬入住保證金，消費者買不買單值得觀察。信義全球資產經理王維宏表示，銀髮商機話題已討論多年，卻無法成功發酵，多半是受臺灣民眾對老人住宅有負面觀感的民情影響，以致許多建商、財團都有投資的想法，最終卻選擇放緩腳步，新光人壽以中油板橋地上權50年土地經營養生村，12.8億的取得成本相對便宜，預期新壽養生村開發之後，因為景觀改善、商業活動較頻繁，有機會炒熱周邊都更題材，但一般民眾對於鄰近銀髮住宅的反應，將會是新壽養生村是否能帶動周邊發展效應的關鍵。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

人口高齡化養生村成建商新風潮

2015/08/08發佈

臺灣自1993年步入高齡化社會後，人口老化的速度也越來越快，預估到2025年每五人中就有一位老人，各大財團看準銀髮商機，都有意投入老人住宅市場。專家表示，新壽此次在板橋市區推出的養生宅，已顛覆過去好山好水的養生存模式，能否成功帶動風潮還得視市場反應。
人口高齡化養生村成建商新風潮

信義全球資產表示，過去市場經驗，老人住宅卻往往都有叫好不叫座的情形，此次新壽大舉投入養老市場，搭上複合開發的熱潮，創新性的複合設計及市中心的地理位置，能否翻轉臺灣養生村市場值得期待。
1996年潤泰集團推出潤福新象，主打背山面海無敵景觀及完善的照護設施環境，入住率始終都有95%以上，已算經營的相當成功；反觀戶數量體大，且設備更新的長庚養生村，雖搭配長庚醫療資源，入住率卻無法與潤福新象相比，不過長庚養生村吸引許多華僑銀髮族定居，歸國華僑就佔住戶四成，可能與相對便宜的保證金有很大關係；中瑞吾居則是今年剛推出的養生住宅，經營模式及地理位置皆與潤福新象相似，但創新高的入住保證金1500~2500萬有待市場考驗。
如何讓養生村能更快獲利仍是課題，聖恩集團以度假村結合養生權契約方式經營老人住宅，並結合國寶集團販售生前契約，龍巖集團亦曾傳出有意投入銀髮住宅市場，可證向前整合也是業者思考方向。
新壽養生村基地位於交通便捷的捷運板橋站和捷運新埔站間，搭上最近熱門的複合式開發，新壽興建的三棟建築，將以養生村搭配旅館、商場開發，區位上亦與傳統位於郊區、有好山好水好風景的老人住宅有相當大的差異，已脫離傳統經營老人住宅的模式，戶數部分規畫中型規模約300戶，與潤福新象相似，再輔以集團旗下醫療資源，並研擬年金保險實物支付結合養生村。此次創新性的規畫，喊出1500萬入住保證金，消費者買不買單值得觀察。
信義全球資產經理王維宏表示，銀髮商機話題已討論多年，卻無法成功發酵，多半是受臺灣民眾對老人住宅有負面觀感的民情影響，以致許多建商、財團都有投資的想法，最終卻選擇放緩腳步，新光人壽以中油板橋地上權50年土地經營養生村，12.8億的取得成本相對便宜，預期新壽養生村開發之後，因為景觀改善、商業活動較頻繁，有機會炒熱周邊都更題材，但一般民眾對於鄰近銀髮住宅的反應，將會是新壽養生村是否能帶動周邊發展效應的關鍵。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房仲統計：北市首購年齡破40歲	2015/08/08發佈
近來房價飛漲，許多民眾高喊買不起房，政府雖有針對房市控管，但根據房仲集團統計， 2013至2015年大台北地區中，無論是北市中心區、北市郊區或是新北房市熱區，平均首購年齡都仍呈現持續攀升的狀況，今年北市中心區平均首購年齡高達40.9歲，平均購屋總價也高達2093萬元，就連新北市熱區也要38歲才買得起，平均總價也高達1100萬元。房仲統計：北市首購年齡破40歲根據永慶房產集團成交資料統計，2013-2015年，大台北三大房市區塊平均首購購屋總價，雖年增加金額有減少的狀況，但仍持續攀高，以2015年「北市中心區」來看，首購平均購屋總價高達2093萬，「北市郊區」以1659萬次之，「新北房市熱區」也要1156萬，都是三年來的最高；另外，若觀察首購年齡，可以發現2015年「北市中心區」平均首購年齡高達40.9歲，「北市郊區」也需40.1歲，雙雙突破40歲的大關，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這兩年受到政府管控房市影響，全台房市交易量萎縮，房價也不再飆漲，甚至出現修正，不過，由於政府調控房市，以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小，也相對較有買氣支撐，因此2015年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年出現小幅墊高的狀態。黃舒衛指出，國內經濟成長狀況不佳，個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍居高檔，造成民眾的首次購屋年齡只好不斷往後延，雖然「三十而立」是許多人的夢想，不過以2015年大台北各區平均首購年齡在40歲上下來看，三十歲要於大台北購屋難度並不小。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房仲統計：北市首購年齡破40歲

2015/08/08發佈

近來房價飛漲，許多民眾高喊買不起房，政府雖有針對房市控管，但根據房仲集團統計， 2013至2015年大台北地區中，無論是北市中心區、北市郊區或是新北房市熱區，平均首購年齡都仍呈現持續攀升的狀況，今年北市中心區平均首購年齡高達40.9歲，平均購屋總價也高達2093萬元，就連新北市熱區也要38歲才買得起，平均總價也高達1100萬元。
房仲統計：北市首購年齡破40歲

根據永慶房產集團成交資料統計，2013-2015年，大台北三大房市區塊平均首購購屋總價，雖年增加金額有減少的狀況，但仍持續攀高，以2015年「北市中心區」來看，首購平均購屋總價高達2093萬，「北市郊區」以1659萬次之，「新北房市熱區」也要1156萬，都是三年來的最高；另外，若觀察首購年齡，可以發現2015年「北市中心區」平均首購年齡高達40.9歲，「北市郊區」也需40.1歲，雙雙突破40歲的大關，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這兩年受到政府管控房市影響，全台房市交易量萎縮，房價也不再飆漲，甚至出現修正，不過，由於政府調控房市，以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小，也相對較有買氣支撐，因此2015年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年出現小幅墊高的狀態。
黃舒衛指出，國內經濟成長狀況不佳，個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍居高檔，造成民眾的首次購屋年齡只好不斷往後延，雖然「三十而立」是許多人的夢想，不過以2015年大台北各區平均首購年齡在40歲上下來看，三十歲要於大台北購屋難度並不小。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

壽險：金管會別逼我漲租金	2015/08/08發佈
時機歹歹，租金難漲。壽險公會理監事會昨（7）日通過建議案，希望金管會取消「買價╱租金收益率」逾35倍者，要逐季將改善計畫報董事會的規定，主要是2011∼2012年間投資的大樓，當時投報率只要求1.875％，租約一訂就是數年，現在無法馬上調漲租金，每季董事會光改善報告就好幾棟樓，業者表示，「不堪其擾」。壽險公會理事長許舒博強調，並沒有要向金管會建議調降2.875％的規定，新的不動產投資案依舊會謹守此最低投資報酬率，只是保險局去年新增35倍的規範，只要是2012年11月之前投資的不動產，許多都超過35倍，許多卡在租約未到期，短期內無法動，同時許多是舊的大樓，在此景氣下要跟租戶漲租金，似乎也有一定的難度。但依保險局的規定，只要逾35倍的不動產投資案，每季都要將改善情況報董事會，許舒博說：「如果有100棟大樓，光報告這些改善計畫，會議就開不完」，因此昨日壽險公會理監事會建議，回歸投資當時的投報率管理，即只要租金收益率符合當時最低投報率要求即可，不要再另設35倍的規定。保險業投資不動產原先只要求即時運用並有收益，保險局在2011年2月訂出收益率門檻為「中華郵政小額郵儲機動利率加2碼」，即1.875％，後來因為壽險資金四處獵樓、獵地，一年投資上千億元，引發外界質疑壽險資金助漲房市，因此金管會在2012年8月及11月連續二次調升不動產投報率門檻，由1.875％拉高到2.125％，最後是訂在2.875％，一路到現在。去年金管會檢討2.875％時，發現國際大城市的商辦買價對租金收益，即買價（視為100）除以收益率（如2.875％）普遍在35倍以內，即增訂新規定，要求保險公司投資的不動產都要逐步改善到35倍以內。但業者表示，依1.875％左右投資的大樓，買價收益率都在53倍左右，短期內根本達不到標準，且在此景氣下，要拉高租金也有難保險局的規定只是增加業者的紙上作業，希望能暫時取消此規定。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

壽險：金管會別逼我漲租金

2015/08/08發佈

時機歹歹，租金難漲。壽險公會理監事會昨（7）日通過建議案，希望金管會取消「買價╱租金收益率」逾35倍者，要逐季將改善計畫報董事會的規定，主要是2011∼2012年間投資的大樓，當時投報率只要求1.875％，租約一訂就是數年，現在無法馬上調漲租金，每季董事會光改善報告就好幾棟樓，業者表示，「不堪其擾」。
壽險公會理事長許舒博強調，並沒有要向金管會建議調降2.875％的規定，新的不動產投資案依舊會謹守此最低投資報酬率，只是保險局去年新增35倍的規範，只要是2012年11月之前投資的不動產，許多都超過35倍，許多卡在租約未到期，短期內無法動，同時許多是舊的大樓，在此景氣下要跟租戶漲租金，似乎也有一定的難度。
但依保險局的規定，只要逾35倍的不動產投資案，每季都要將改善情況報董事會，許舒博說：「如果有100棟大樓，光報告這些改善計畫，會議就開不完」，因此昨日壽險公會理監事會建議，回歸投資當時的投報率管理，即只要租金收益率符合當時最低投報率要求即可，不要再另設35倍的規定。
保險業投資不動產原先只要求即時運用並有收益，保險局在2011年2月訂出收益率門檻為「中華郵政小額郵儲機動利率加2碼」，即1.875％，後來因為壽險資金四處獵樓、獵地，一年投資上千億元，引發外界質疑壽險資金助漲房市，因此金管會在2012年8月及11月連續二次調升不動產投報率門檻，由1.875％拉高到2.125％，最後是訂在2.875％，一路到現在。
去年金管會檢討2.875％時，發現國際大城市的商辦買價對租金收益，即買價（視為100）除以收益率（如2.875％）普遍在35倍以內，即增訂新規定，要求保險公司投資的不動產都要逐步改善到35倍以內。
但業者表示，依1.875％左右投資的大樓，買價收益率都在53倍左右，短期內根本達不到標準，且在此景氣下，要拉高租金也有難保險局的規定只是增加業者的紙上作業，希望能暫時取消此規定。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

壽險入公建盼脫鉤公告地價	2015/08/08發佈
壽險公會理監事昨（7）日通過臨時提案，將尋求機會直接向行政院建議，未來政府地上權標案每年租金計提，應改變現行與公告地價連動的方式，以免地價年年飆漲，投資風險過高，不利政府吸引壽險資金等投資。政府振興經濟規劃方案中，即有引導壽險資金投入公共建設等，但壽險業者反應，近年地上權標案每年租金都與公告地價連動，而公告地價容易被周邊土地或房屋買賣推高，使得每年租金一漲就是1∼2倍以上，大案子一年多出數千萬到上億元不等的租金，直接吃掉投資報酬率，讓已投資的地上權案變得如「雞肋」，大幅降低壽險公司再評估地上權案的意願。壽險公會昨日通過會員公司建議的臨時提案，由於地上權標案可能分屬各政府部門主管，並非金管會可管，因此將尋求機會直接向行政院建議，政府地上權標案租金與公告地價脫勾，可改用其他利潤回饋方式，來增加壽險資金競標意願。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

壽險入公建盼脫鉤公告地價

2015/08/08發佈

壽險公會理監事昨（7）日通過臨時提案，將尋求機會直接向行政院建議，未來政府地上權標案每年租金計提，應改變現行與公告地價連動的方式，以免地價年年飆漲，投資風險過高，不利政府吸引壽險資金等投資。
政府振興經濟規劃方案中，即有引導壽險資金投入公共建設等，但壽險業者反應，近年地上權標案每年租金都與公告地價連動，而公告地價容易被周邊土地或房屋買賣推高，使得每年租金一漲就是1∼2倍以上，大案子一年多出數千萬到上億元不等的租金，直接吃掉投資報酬率，讓已投資的地上權案變得如「雞肋」，大幅降低壽險公司再評估地上權案的意願。
壽險公會昨日通過會員公司建議的臨時提案，由於地上權標案可能分屬各政府部門主管，並非金管會可管，因此將尋求機會直接向行政院建議，政府地上權標案租金與公告地價脫勾，可改用其他利潤回饋方式，來增加壽險資金競標意願。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

首購族年齡增北市至少40歲	2015/08/08發佈
大台北地區買房大不易！據統計，首購族想在北市有個殼，平均年齡要超過40歲，首購年齡向上再攀新高，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起；而首購族若想進駐北市大安區平均要到44.9歲，堪稱最難入住的首購區域。永慶房產集團統計2013∼2015年雙北市3大房市區塊平均首購購屋總價，雖增加金額逐年減少，但平均總價仍持續攀高，以今年「北市中心區」來看，首購平均購屋總價高達2,093萬，較去年增加55萬元；「北市郊區」以1,659萬居次、年增49萬元；「新北房市熱區」也要1,156萬、增加39萬元，都是近3年來的最高。另外，雙北市首購年齡以每年平均增加1歲的速度向上攀高，去年「北市中心區」平均首購年齡39.9歲，今年則提高至40.9歲，「北市郊區」也需40.1歲，雙雙突破40歲大關，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起。進一步觀察今年雙北市主要18個房市熱銷行政區中，以大安區平均首購年齡44.9歲最高，成為首購族最難入住的首購區域，信義區首購年齡也要達43.1歲。另外，包括士林、中正、松山、新店、中山等區域平均首購年齡也都高達40歲以上，18個行政區中，最低的新莊區也要36.5歲。永慶房產集團經理黃舒衛表示，這兩年政府調控房市，以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小，也相對較有買氣支撐，因此今年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年小幅墊高。他指出，大台北平均首購年齡最高的區域主要集中北市中心，目前這些精華地段每坪房價大約仍有70萬∼90萬元的水準，首購族要進駐難度確實很高。對有意在大台北購屋的首購族來說，可往房價較易負擔的新莊、土城、中和等區域尋找。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

首購族年齡增北市至少40歲

2015/08/08發佈

大台北地區買房大不易！據統計，首購族想在北市有個殼，平均年齡要超過40歲，首購年齡向上再攀新高，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起；而首購族若想進駐北市大安區平均要到44.9歲，堪稱最難入住的首購區域。
永慶房產集團統計2013∼2015年雙北市3大房市區塊平均首購購屋總價，雖增加金額逐年減少，但平均總價仍持續攀高，以今年「北市中心區」來看，首購平均購屋總價高達2,093萬，較去年增加55萬元；「北市郊區」以1,659萬居次、年增49萬元；「新北房市熱區」也要1,156萬、增加39萬元，都是近3年來的最高。
另外，雙北市首購年齡以每年平均增加1歲的速度向上攀高，去年「北市中心區」平均首購年齡39.9歲，今年則提高至40.9歲，「北市郊區」也需40.1歲，雙雙突破40歲大關，連房價較低的新北房市熱區，首購族平均也要38歲才買得起。
進一步觀察今年雙北市主要18個房市熱銷行政區中，以大安區平均首購年齡44.9歲最高，成為首購族最難入住的首購區域，信義區首購年齡也要達43.1歲。
另外，包括士林、中正、松山、新店、中山等區域平均首購年齡也都高達40歲以上，18個行政區中，最低的新莊區也要36.5歲。
永慶房產集團經理黃舒衛表示，這兩年政府調控房市，以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小，也相對較有買氣支撐，因此今年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年小幅墊高。
他指出，大台北平均首購年齡最高的區域主要集中北市中心，目前這些精華地段每坪房價大約仍有70萬∼90萬元的水準，首購族要進駐難度確實很高。對有意在大台北購屋的首購族來說，可往房價較易負擔的新莊、土城、中和等區域尋找。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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